§ 573 BGBOrdentliche Kündigung des Vermieters
Buch 2: Recht der Schuldverhältnisse › Abschnitt 8: Einzelne Schuldverhältnisse › Titel 5: Mietvertrag, Pachtvertrag › Untertitel 2: Mietverhältnisse über Wohnraum › Kapitel 5: Beendigung des Mietverhältnisses › Unterkapitel 2: Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
- der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
- 2.
- der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
- 3.
- der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(+++ § 573: Zur Anwendung vgl. § 578 Abs. 3 Satz 1 +++)
Amtliche Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch, § 573, Neuf: Neugefasst durch Bek. v. 2.1.2002 I 42, 2909; 2003, 738; | Stand: zuletzt…, abgerufen über gesetze-im-internet.de.
Kurz erklärt: Was regelt § 573 BGB?
§ 573 BGB ist die zentrale Schutznorm für Wohnraummieter bei der ordentlichen Kündigung. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.
Voraussetzungen der ordentlichen Vermieterkündigung:
- Ein berechtigtes Interesse des Vermieters. Absatz 2 nennt drei Regelbeispiele: erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters, Eigenbedarf für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige, oder Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung mit erheblichen Nachteilen.
- Die Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen (Absatz 1 Satz 2).
- Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben angegeben werden (Absatz 3). Nachgeschobene Gründe zählen nur, wenn sie nachträglich entstanden sind.
- Die Kündigungsfristen des § 573c BGB sind einzuhalten: drei Monate, nach fünf und acht Jahren Mietdauer sechs beziehungsweise neun Monate.
Rechtsfolge: Das Mietverhältnis endet mit Ablauf der Kündigungsfrist. Der Mieter kann der Kündigung nach der Sozialklausel des § 574 BGB widersprechen, wenn sie für ihn eine besondere Härte bedeutet, etwa wegen hohen Alters, Krankheit oder fehlenden Ersatzwohnraums. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (Absatz 4).
Typische Fälle: Der Vermieter benötigt die Wohnung für seine Tochter (Eigenbedarf). Der Mieter beleidigt den Vermieter massiv oder zahlt wiederholt unpünktlich trotz Abmahnung (Pflichtverletzung). Ein Abrisshaus soll saniert werden und die Sanierung ist mit vermieteter Wohnung wirtschaftlich nicht machbar (Verwertungskündigung).
Abgrenzung: Die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund richtet sich nach § 543 BGB und setzt Unzumutbarkeit voraus. Bei bloßem Wunsch nach höherer Miete bleibt dem Vermieter nur das Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB. Für Werkswohnungen und bestimmte Sonderfälle gelten die §§ 576 ff. BGB.
Das Bundesverfassungsgericht erkennt den Eigenbedarf als von der Eigentumsgarantie geschützt an, verlangt aber ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe (BVerfGE 79, 292). Der BGH prüft Eigenbedarf im Streitfall genau, vorgeschobener Eigenbedarf kann Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen.
Beispiel aus der Praxis
Dein Vermieter kündigt dir, weil seine Tochter nach dem Studium in deine Wohnung einziehen soll. Das ist grundsätzlich ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Er muss den Eigenbedarf im Kündigungsschreiben konkret begründen und die Kündigungsfrist einhalten. Stellt sich später heraus, dass die Tochter nie einziehen wollte und die Wohnung teurer neu vermietet wird, kannst du in der Regel Schadensersatz verlangen, etwa für Umzugskosten und eine höhere Miete.
§ 573 BGB · Absatz/Satz anfügen: § 573 Abs. 1 S. 1 BGBWeitere Normen in „Unterkapitel 2: Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit“
- § 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters
- § 573a BGB Erleichterte Kündigung des Vermieters
- § 573b BGB Teilkündigung des Vermieters
- § 573c BGB Fristen der ordentlichen Kündigung
- § 573d BGB Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
- § 574 BGB Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
- § 574a BGB Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch
- § 574b BGB Form und Frist des Widerspruchs
- § 574c BGB Weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unvorhergesehenen Umständen
Verwandte Vorschriften
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