Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

§ 543 BGBAußerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Buch 2: Recht der Schuldverhältnisse › Abschnitt 8: Einzelne Schuldverhältnisse › Titel 5: Mietvertrag, Pachtvertrag › Untertitel 1: Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse

Gesetz: BGBStand der Fassung: 18.08.2026Quelle: gesetze-im-internet.de
Gesetzestext § 543 BGB (amtliche Fassung)

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

Amtliche Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch, § 543, Neuf: Neugefasst durch Bek. v. 2.1.2002 I 42, 2909; 2003, 738; | Stand: zuletzt…, abgerufen über gesetze-im-internet.de.

✓ Redaktionell geprüft von Katharina Vogt am 21.08.2026

Kurz erklärt: Was regelt § 543 BGB?

§ 543 BGB regelt die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Beide Seiten können kündigen, wenn ihnen die Fortsetzung des Mietvertrags nicht mehr zumutbar ist.

Voraussetzungen der fristlosen Kündigung:

  • Ein wichtiger Grund liegt vor: Unter Abwägung aller Umstände und der beiderseitigen Interessen ist die Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar (Absatz 1).
  • Absatz 2 nennt Regelbeispiele: Dem Mieter wird der Gebrauch der Wohnung nicht gewährt oder entzogen, der Mieter gefährdet die Mietsache erheblich oder überlässt sie unbefugt Dritten, oder der Mieter ist mit der Miete in Verzug.
  • Zahlungsverzug reicht, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist, oder über einen längeren Zeitraum mit insgesamt zwei Monatsmieten.
  • Bei Pflichtverletzungen ist vorher in der Regel eine Abmahnung oder Fristsetzung nötig (Absatz 3). Bei Zahlungsverzug ist sie entbehrlich.

Rechtsfolge: Das Mietverhältnis endet sofort mit Zugang der Kündigung. Der Mieter muss die Wohnung räumen und herausgeben. Bei Zahlungsverzug wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter vor Zugang befriedigt wird. Bei Wohnraum kommt zusätzlich die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB in Betracht: Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage alles nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam.

Typische Fälle: Der Mieter zahlt zwei Monate keine Miete. Der Vermieter stellt Heizung oder Wasser ab. Der Mieter vermietet die Wohnung ohne Erlaubnis komplett über eine Plattform unter. Schimmel macht die Wohnung gesundheitsgefährdend und der Vermieter bleibt trotz Fristsetzung untätig.

Abgrenzung: Die ordentliche Kündigung des Vermieters richtet sich nach § 573 BGB und setzt ein berechtigtes Interesse voraus, läuft aber mit Frist. Für Wohnraum ergänzt § 569 BGB die Norm. In der Praxis wird die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs häufig hilfsweise mit einer ordentlichen Kündigung verbunden.

Nach der Rechtsprechung des BGH heilt die Schonfristzahlung nur die fristlose Kündigung, nicht die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung. Ob die ordentliche Kündigung dann durchgreift, kommt auf den Einzelfall an.

Beispiel aus der Praxis

Dein Mieter zahlt im März gar keine Miete und im April nur die Hälfte. Damit ist er an zwei aufeinander folgenden Terminen mit einem erheblichen Teil der Miete in Verzug. Du kannst in der Regel fristlos nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kündigen, ohne vorher abzumahnen. Zahlt der Mieter aber alle Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam.

So zitierst du diese Norm
§ 543 BGB  ·  Absatz/Satz anfügen: § 543 Abs. 1 S. 1 BGB

Weitere Normen in „Untertitel 1: Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse“

  • § 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
  • § 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
  • § 536a BGB Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
  • § 536b BGB Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme
  • § 536c BGB Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter
  • § 536d BGB Vertraglicher Ausschluss von Rechten des Mieters wegen eines Mangels
  • § 537 BGB Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters
  • § 538 BGB Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch
  • § 539 BGB Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters
  • § 540 BGB Gebrauchsüberlassung an Dritte
  • § 541 BGB Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch
  • § 542 BGB Ende des Mietverhältnisses
  • § 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
  • § 544 BGB Vertrag über mehr als 30 Jahre

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