Ein Vermieter darf ein unbefristetes Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat (§ 573 BGB). Die drei wichtigsten Gründe: erhebliche Pflichtverletzung des Mieters, Eigenbedarf und Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung. Die Frist beträgt je nach Mietdauer drei bis neun Monate (§ 573c BGB). Bei Zahlungsverzug von zwei Monatsmieten ist eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB möglich.
Das Prinzip: Kein Kündigen ohne Grund
Anders als der Mieter, der jederzeit ohne Angabe von Gründen mit drei Monaten Frist kündigen kann, braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse. Das steht in § 573 Abs. 1 BGB. Eine Kündigung, um die Miete zu erhöhen, ist ausdrücklich ausgeschlossen. Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben genannt werden (§ 573 Abs. 3 BGB); nachgeschobene Gründe zählen nur, wenn sie später entstanden sind.
Die drei gesetzlichen Kündigungsgründe
1. Schuldhafte Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt. Typische Fälle sind wiederholt verspätete Mietzahlungen, nachhaltige Störung des Hausfriedens, unerlaubte Untervermietung trotz Abmahnung oder die Vernachlässigung der Wohnung. In der Regel muss der Vermieter vorher abmahnen, damit der Mieter sein Verhalten ändern kann.
2. Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts. Ein vernünftiger, nachvollziehbarer Grund reicht; der Bedarf darf aber nicht vorgeschoben sein. Der Bundesgerichtshof verlangt eine konkrete Begründung: Wer einziehen soll und warum. Stellt sich später heraus, dass der Eigenbedarf nie bestand, haftet der Vermieter auf Schadensersatz, etwa für Umzugskosten und Mietdifferenz.
3. Wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
Der Vermieter würde durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden. Praktisch relevant bei Abriss oder Kernsanierung, nicht aber, wenn die Wohnung leer nur teurer verkauft werden könnte; das schließt das Gesetz ausdrücklich aus.
Kündigungsfristen nach § 573c BGB
| Dauer des Mietverhältnisses | Frist für den Vermieter | Frist für den Mieter |
|---|---|---|
| bis 5 Jahre | 3 Monate | 3 Monate |
| mehr als 5 Jahre | 6 Monate | 3 Monate |
| mehr als 8 Jahre | 9 Monate | 3 Monate |
Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt. Geht sie am 4. zu, verschiebt sich alles um einen Monat.
Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug
Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist oder über einen längeren Zeitraum Rückstände in Höhe von zwei Monatsmieten auflaufen. Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage alles nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das gilt nur einmal in zwei Jahren. Eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung bleibt davon nach der BGH-Rechtsprechung unberührt.
Formvorschriften: Was im Kündigungsschreiben stehen muss
- Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift aller Vermieter (§ 568 Abs. 1 BGB); E-Mail oder WhatsApp reichen nicht
- Angabe des Kündigungsgrundes mit konkreten Tatsachen
- Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters nach §§ 574 bis 574b BGB (Sozialklausel)
- Zugang beim Mieter, im Streitfall vom Vermieter zu beweisen
Widerspruch des Mieters: die Sozialklausel
Bedeutet die Kündigung für den Mieter oder seine Familie eine Härte, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist, kann er widersprechen und die Fortsetzung verlangen (§ 574 BGB). Anerkannte Härtegründe sind hohes Alter mit langer Mietdauer, schwere Krankheit, Schwangerschaft oder fehlender Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen. Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses erklärt werden.
Ob eine konkrete Kündigung wirksam ist, hängt von Details ab: Zugang, Fristberechnung, Begründungstiefe, Abmahnung. Mieter sollten bei Erhalt einer Kündigung sofort Mieterverein oder Anwalt einschalten; für den Widerspruch laufen Fristen. Vermieter riskieren bei Formfehlern, das gesamte Verfahren neu beginnen zu müssen.
Häufige Fragen
Kann der Vermieter wegen Mieterhöhung kündigen?
Nein. § 573 Abs. 1 S. 2 BGB schließt die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ausdrücklich aus. Mieterhöhungen laufen über §§ 558 ff. BGB.
Gilt der Kündigungsschutz auch bei möblierten Zimmern?
Nicht bei Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und überwiegend möbliert überlassen wird (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Hier kann ohne Grund gekündigt werden.
Was ist die erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus?
Wohnt der Vermieter selbst im Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann er ohne berechtigtes Interesse kündigen; die Frist verlängert sich dann um drei Monate (§ 573a BGB).
Wie lange gilt die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Eigentum?
Nach Umwandlung einer Mietwohnung in Wohnungseigentum und Verkauf kann der Erwerber frühestens nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen; die Länder können die Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a BGB).
Quellen: §§ 543, 568, 569, 573, 573a, 573c, 574, 577a BGB im Volltext auf Gesetzbuch.net; Rechtsprechung des BGH zum Eigenbedarf und zur Schonfristzahlung.
