§ 535 BGBInhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
Buch 2: Recht der Schuldverhältnisse › Abschnitt 8: Einzelne Schuldverhältnisse › Titel 5: Mietvertrag, Pachtvertrag › Untertitel 1: Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Amtliche Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch, § 535, Neuf: Neugefasst durch Bek. v. 2.1.2002 I 42, 2909; 2003, 738; | Stand: zuletzt…, abgerufen über gesetze-im-internet.de.
Kurz erklärt: Was regelt § 535 BGB?
§ 535 BGB definiert den Mietvertrag und legt die Hauptpflichten von Vermieter und Mieter fest. Die Norm ist die Basis fuer jedes Mietverhaeltnis in Deutschland, egal ob es um eine Wohnung, ein Buero oder ein Auto geht.
Der Vermieter hat drei Hauptpflichten:
- Er muss dem Mieter den Gebrauch der Mietsache waehrend der Mietzeit gewaehren.
- Er muss die Mietsache in einem zum vertragsmaessigen Gebrauch geeigneten Zustand ueberlassen.
- Er muss die Mietsache waehrend der Mietzeit in diesem Zustand erhalten (Instandhaltungspflicht).
Daraus folgt: Reparaturen an der Mietsache sind grundsaetzlich Sache des Vermieters. Wird zum Beispiel die Heizung defekt, muss der Vermieter sie reparieren lassen, nicht der Mieter.
Der Mieter ist nach § 535 Abs. 2 BGB verpflichtet, die vereinbarte Miete zu zahlen. Das ist seine einzige ausdruecklich genannte Hauptpflicht. Daneben ergeben sich aus dem Mietverhaeltnis aber weitere Pflichten, etwa die Obhutspflicht fuer die Mietsache.
Erfuellt der Vermieter seine Pflicht zur Gebrauchsgewaehrung nicht ordnungsgemaess, kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Miete mindern (§ 536 BGB), Schadensersatz verlangen (§ 536a BGB) oder fristlos kuendigen (§ 543 BGB). Fuer Wohnraummietvertraege gelten zusaetzlich die besonderen Schutzvorschriften der §§ 549 bis 577a BGB. Der BGH betont, dass die Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht auf den Mieter abgewaelzt werden kann, soweit es sich um Substanzschaeden handelt (BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03).
Beispiel aus der Praxis
Du mietest eine Wohnung und nach zwei Jahren faellt die Heizung im Winter aus. Dein Vermieter ist nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die Heizung reparieren zu lassen, denn er muss die Mietsache waehrend der Mietzeit in einem zum vertragsmaessigen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Solange die Heizung nicht funktioniert, kannst du die Miete mindern (§ 536 BGB). Reagiert der Vermieter trotz Aufforderung nicht, kannst du unter Umstaenden die Reparatur selbst veranlassen und die Kosten vom Vermieter ersetzt verlangen.
Häufige Fragen zu § 535 BGB
Wer muss Reparaturen in der Mietwohnung bezahlen?
Grundsaetzlich ist der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Instandhaltung verpflichtet. Kleinreparaturen koennen per Mietvertrag auf den Mieter umgelegt werden, allerdings nur in engem Rahmen und mit einer Kostenobergrenze.
Was passiert, wenn der Vermieter Maengel nicht beseitigt?
Wenn die Mietsache einen Mangel hat und der Vermieter ihn nicht behebt, kannst du die Miete mindern (§ 536 BGB), Schadensersatz verlangen (§ 536a BGB) oder bei erheblichen Maengeln fristlos kuendigen (§ 543 BGB).
Gilt § 535 BGB nur fuer Wohnungen?
Nein, § 535 BGB gilt fuer alle Arten von Mietvertraegen, also auch fuer Gewerberaeume, Garagen, Fahrzeuge oder bewegliche Sachen. Bei Wohnraum gelten zusaetzlich die besonderen Schutzvorschriften der §§ 549 ff. BGB.
Kann der Vermieter die Instandhaltungspflicht auf den Mieter uebertragen?
Nur in sehr engem Rahmen. Kleinreparaturklauseln sind zulaessig, aber die Pflicht zur Beseitigung von Substanzschaeden kann nach der Rechtsprechung des BGH nicht wirksam auf den Mieter abgewaelzt werden.
Muss ich als Mieter die Miete auch zahlen, wenn die Wohnung Maengel hat?
Grundsaetzlich ja, aber bei Maengeln ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB). Die Minderung tritt automatisch ein, sobald der Mangel vorliegt. Du solltest den Vermieter aber ueber den Mangel informieren.
§ 535 BGB · Absatz/Satz anfügen: § 535 Abs. 1 S. 1 BGBWeitere Normen in „Untertitel 1: Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse“
- § 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
- § 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
- § 536a BGB Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
- § 536b BGB Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme
- § 536c BGB Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter
- § 536d BGB Vertraglicher Ausschluss von Rechten des Mieters wegen eines Mangels
- § 537 BGB Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters
- § 538 BGB Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch
- § 539 BGB Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters
- § 540 BGB Gebrauchsüberlassung an Dritte
- § 541 BGB Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch
- § 542 BGB Ende des Mietverhältnisses
- § 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
- § 544 BGB Vertrag über mehr als 30 Jahre
Verwandte Vorschriften
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