§ 551 BGBBegrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
Buch 2: Recht der Schuldverhältnisse › Abschnitt 8: Einzelne Schuldverhältnisse › Titel 5: Mietvertrag, Pachtvertrag › Untertitel 2: Mietverhältnisse über Wohnraum › Kapitel 1: Allgemeine Vorschriften
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Amtliche Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch, § 551, Neuf: Neugefasst durch Bek. v. 2.1.2002 I 42, 2909; 2003, 738; | Stand: zuletzt…, abgerufen über gesetze-im-internet.de.
Kurz erklärt: Was regelt § 551 BGB?
§ 551 BGB regelt die Mietkaution bei Wohnraum. Die Norm begrenzt die Höhe der Sicherheit, gibt dem Mieter ein Recht auf Ratenzahlung und verpflichtet den Vermieter zur getrennten Anlage des Geldes.
Die wichtigsten Regeln im Überblick:
- Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Betriebskostenpauschalen und Vorauszahlungen zählen nicht mit (Absatz 1).
- Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (Absatz 2).
- Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, in der Regel zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (Absatz 3).
- Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (Absatz 4).
Rechtsfolge eines Verstoßes: Verlangt der Vermieter mehr als drei Nettokaltmieten, ist die Vereinbarung nur wegen des überschießenden Teils unwirksam. Der Mieter kann den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern. Verweigert der Vermieter die Ratenzahlung, ändert das nichts am Recht des Mieters aus Absatz 2.
Die getrennte Anlage schützt den Mieter vor allem in der Insolvenz des Vermieters. Wird das Geld insolvenzfest angelegt, fällt es nicht in die Insolvenzmasse und der Mieter bekommt es nach Vertragsende zurück.
Typische Fälle aus der Praxis: Der Vermieter verlangt vier Monatsmieten Kaution, der Mieter will in Raten zahlen, der Vermieter zahlt nach Auszug nicht zurück oder hat das Geld nie getrennt angelegt. Für die Rückzahlung nach Vertragsende gilt: Der Vermieter hat eine angemessene Prüffrist, die je nach Fall häufig mit etwa drei bis sechs Monaten angesetzt wird. Wegen möglicher Betriebskostennachforderungen darf er einen angemessenen Teil länger zurückbehalten.
Abgrenzung: § 551 BGB gilt nur für Wohnraummiete. Bei Gewerberäumen sind die Parteien in der Höhe der Sicherheit weitgehend frei. Die Verjährung des Rückzahlungsanspruchs richtet sich nach § 195 BGB (drei Jahre). Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses nicht auf die Kaution zugreifen darf, um streitige Forderungen zu befriedigen (BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13).
Beispiel aus der Praxis
Lena mietet eine Wohnung für 900 Euro kalt plus 200 Euro Betriebskostenvorauszahlung. Der Vermieter verlangt 3.300 Euro Kaution, also drei Gesamtmieten. Das ist zu viel: Erlaubt sind höchstens drei Nettokaltmieten, hier 2.700 Euro. Lena zahlt die 2.700 Euro in drei Raten zu je 900 Euro, die erste zum Einzug. Die zu viel verlangten 600 Euro muss sie nicht zahlen. Hätte sie schon gezahlt, könnte sie den Betrag zurückfordern.
Häufige Fragen zu § 551 BGB
Wie hoch darf die Mietkaution maximal sein?
Höchstens drei Nettokaltmieten, also drei Monatsmieten ohne Betriebskostenpauschale oder Vorauszahlung. Eine höhere Vereinbarung ist wegen des überschießenden Teils unwirksam und der Mieter kann zu viel Gezahltes zurückfordern.
Darf ich die Kaution in Raten zahlen?
Ja. § 551 Abs. 2 BGB gibt dir das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den folgenden Mieten. Dieses Recht kann dir der Vermieter nicht wirksam nehmen.
Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Nach dem Ende des Mietverhältnisses und nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist. Feste gesetzliche Fristen gibt es nicht, in der Praxis werden häufig drei bis sechs Monate angesetzt. Wegen offener Betriebskostenabrechnungen darf der Vermieter einen angemessenen Teil länger einbehalten.
Muss der Vermieter die Kaution verzinsen?
Ja, in der Regel zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Eine Ausnahme gilt für Wohnraum in Studenten- und Jugendwohnheimen.
Darf der Vermieter während der Mietzeit an die Kaution?
Bei streitigen Forderungen in der Regel nicht. Die Kaution sichert den Vermieter erst nach Vertragsende ab. Der BGH hat den Zugriff während des laufenden Mietverhältnisses für unzulässig erklärt (VIII ZR 234/13).
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