Das Bad ist in vielen Mietwohnungen der Raum, in dem sich Abnutzung am schnellsten zeigt. Undichte Fugen, veraltete Armaturen oder Feuchtigkeitsschäden führen dazu, dass über eine Sanierung nachgedacht wird. In einem Mietverhältnis stellt sich dann sofort die Frage, wer was veranlassen darf und wer die Kosten trägt. Der Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung. Er ersetzt keine Rechtsberatung, denn viele Details hängen vom Mietvertrag und vom konkreten Sachverhalt ab.
Instandhaltung, Modernisierung und Verschönerung: Drei verschiedene Fälle
Rechtlich lohnt es sich, drei Konstellationen zu unterscheiden. Bei der Instandhaltung oder Instandsetzung geht es darum, den vertragsgemäßen Zustand zu erhalten oder wiederherzustellen. Ist etwa eine Leitung defekt oder der Boden im Duschbereich undicht, ist dies grundsätzlich Sache des Vermieters. Er schuldet dem Mieter eine gebrauchstaugliche Wohnung und trägt die Kosten für notwendige Reparaturen.
Eine Modernisierung verbessert dagegen den Gebrauchswert, spart Energie oder Wasser oder schafft neuen Wohnraum. Beispiele sind der Einbau einer bodengleichen Dusche, die Erneuerung der Leitungen oder ein neuer Warmwasserbereiter. Solche Maßnahmen darf der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen durchführen, der Mieter muss sie in der Regel dulden, wenn sie rechtzeitig und ordnungsgemäß angekündigt wurden. Bei der reinen Verschönerung, etwa neuen Fliesen ohne technische Notwendigkeit, hat der Mieter dagegen keinen Anspruch, und auch der Vermieter kann sie nicht ohne Weiteres durchsetzen.
Ankündigung und Duldungspflicht
Plant der Vermieter eine Modernisierung, muss er sie dem Mieter vorher in Textform mitteilen. Die Ankündigung soll unter anderem Art und Umfang der Maßnahme, den voraussichtlichen Beginn und die Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung enthalten. Diese Frist beträgt nach der gesetzlichen Regelung mehrere Monate vor Beginn. Fehlen Angaben, kann die Ankündigung unwirksam sein.
Für den Mieter gibt es Ausnahmen von der Duldungspflicht, wenn die Maßnahme eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Dabei werden etwa Gesundheitszustand, familiäre Situation und die zu erwartende Mieterhöhung gegeneinander abgewogen. Ob eine Härte vorliegt, ist immer eine Einzelfallentscheidung.
Während der Arbeiten sind Mieter nicht rechtlos: Wenn das Bad tagelang nicht nutzbar ist, kann eine Minderung der Miete in Betracht kommen. Die Höhe hängt von Dauer und Einschränkung ab, Faustregeln sollten nicht ungeprüft übernommen werden.
Miete und Kosten: Was Vermieter umlegen dürfen
Bei Modernisierungen darf der Vermieter einen Teil der Kosten nach gesetzlich festgelegten Grenzen auf die Jahresmiete umlegen. Reine Instandhaltungskosten sind davon abzugrenzen und dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Gemischte Maßnahmen, bei denen sowohl repariert als auch modernisiert wird, müssen daher getrennt abgerechnet werden. Zudem gelten Kappungsgrenzen, die eine übermäßige Mieterhöhung verhindern sollen.
Mieter sollten die Mieterhöhungserklärung sorgfältig prüfen. Sie muss nachvollziehbar aufschlüsseln, welche Kosten entstanden sind und wie der Erhöhungsbetrag berechnet wurde. Ein Mieterverein kann bei der Prüfung helfen.
Wenn Mieter selbst sanieren möchten
Mieter, die auf eigene Kosten das Bad umbauen wollen, benötigen in der Regel die Zustimmung des Vermieters. Bauliche Veränderungen sind kein Bestandteil des vertragsgemäßen Gebrauchs. Ohne Erlaubnis riskieren sie Abmahnung, Rückbaupflicht und Schadensersatz. Für kleinere Anpassungen wie einen neuen Duschkopf oder Spiegelschrank ist das meist unproblematisch, beim Austausch von Sanitärobjekten oder Fliesen jedoch nicht.
Wer die Zustimmung erhält, sollte die Vereinbarung schriftlich festhalten: Welche Arbeiten sind gestattet, wer haftet bei Schäden, muss beim Auszug zurückgebaut werden? Zusagen mündlich zu treffen, führt später häufig zu Streit.
Handwerker beauftragen und Zuständigkeiten klären
Wenn eine Sanierung vereinbart ist, stellt sich die Frage nach dem ausführenden Betrieb. Bei Maßnahmen des Vermieters wählt in der Regel dieser den Betrieb aus. Mieter sollten dennoch auf Termine, Lärmschutz und Zugang zur Wohnung achten. Für Badumbauten in der Hauptstadt kommen spezialisierte Betriebe wie Aurora Badsanierung infrage, die Planung und Ausführung im Bad übernehmen. Welche Leistungen genau erbracht werden, klären Auftraggeber und Betrieb vorab schriftlich.
Achten Sie darauf, dass Abdichtung, Elektro- und Wasserinstallation fachgerecht ausgeführt werden. Gerade im Nassbereich können Fehler zu Folgeschäden führen, die die Nachbarwohnungen betreffen.
Dokumentation und Konfliktvermeidung
Halten Sie den Zustand des Bads vor der Sanierung mit Fotos fest und führen Sie Schriftverkehr nachvollziehbar. Notieren Sie, an welchen Tagen das Bad nicht nutzbar war. Wenn es zu Streit kommt, sind diese Unterlagen wertvoll. Suchen Sie früh das Gespräch, oft lassen sich Termine und Übergangslösungen wie eine Ersatzdusche einvernehmlich vereinbaren.
Feuchtigkeit und Schimmel: Wer ist zuständig?
Ein häufiger Anlass für Sanierungen sind Feuchteschäden. Ob der Vermieter oder der Mieter die Ursache zu verantworten hat, hängt davon ab, ob bauliche Mängel vorliegen oder das Nutzungsverhalten den Schaden begünstigt. Undichte Leitungen, mangelhafte Abdichtung und Wärmebrücken fallen in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Mieter sind dagegen verpflichtet, angemessen zu lüften und zu heizen. Oft ist ein Gutachten nötig, um die Ursache zu klären. Melden Sie Feuchteflecken früh und schriftlich, damit später nachvollziehbar ist, ab wann der Mangel bekannt war.
Mietminderung und Ersatzlösungen
Ist das Bad während der Arbeiten nicht nutzbar, kann eine Minderung in Betracht kommen. Vermieter bieten teils Ersatzduschen im Haus an oder vereinbaren Bauabschnitte, die den Alltag weniger stark einschränken. Halten Sie Absprachen dazu schriftlich fest.
Häufige Fragen
Muss ich eine Badsanierung durch den Vermieter dulden?
Notwendige Instandsetzungen und angekündigte Modernisierungen müssen Mieter in der Regel dulden. Ausnahmen bestehen bei unzumutbarer Härte, die im Einzelfall zu prüfen ist.
Darf der Vermieter nach der Sanierung die Miete erhöhen?
Nach einer Modernisierung ist unter gesetzlichen Voraussetzungen eine Mieterhöhung möglich. Reine Reparaturkosten dürfen nicht umgelegt werden.
Kann ich auf eigene Kosten ein neues Bad einbauen lassen?
Nur mit Zustimmung des Vermieters. Halten Sie die Absprache schriftlich fest, auch zur Frage eines möglichen Rückbaus beim Auszug.
