§ 311b BGBVerträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass
Buch 2: Recht der Schuldverhältnisse › Abschnitt 3: Schuldverhältnisse aus Verträgen › Titel 1: Begründung, Inhalt und Beendigung › Untertitel 1: Begründung
(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
(2) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil seines künftigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, ist nichtig.
(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, bedarf der notariellen Beurkundung.
(4) Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig. Das Gleiche gilt von einem Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten.
(5) Absatz 4 gilt nicht für einen Vertrag, der unter künftigen gesetzlichen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil eines von ihnen geschlossen wird. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.
(+++ § 311b Abs. 2: Zur Anwendung vgl. § 184 Satz 2 KAGB +++)
Amtliche Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch, § 311b, Neuf: Neugefasst durch Bek. v. 2.1.2002 I 42, 2909; 2003, 738; | Stand: zuletzt…, abgerufen über gesetze-im-internet.de.
Kurz erklärt: Was regelt § 311b BGB?
§ 311b BGB legt fest, dass bestimmte besonders weitreichende Verträge nur mit notarieller Beurkundung wirksam sind. Der wichtigste Fall ist der Vertrag über den Kauf oder Verkauf eines Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Hauses.
Die Norm enthält mehrere getrennte Regelungen:
- Absatz 1: Verträge, mit denen sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, brauchen die notarielle Beurkundung. Das gilt für den kompletten Vertrag mit allen Nebenabreden, nicht nur für den Kaufpreis.
- Absatz 2: Ein Vertrag über das künftige Vermögen ist immer nichtig. Niemand soll sich seiner wirtschaftlichen Zukunft komplett entäußern können.
- Absatz 3: Ein Vertrag über das gegenwärtige Vermögen als Ganzes ist möglich, braucht aber ebenfalls den Notar.
- Absatz 4 und 5: Verträge über den Nachlass eines noch lebenden Dritten sind grundsätzlich nichtig. Eine Ausnahme gilt für künftige gesetzliche Erben untereinander, etwa Geschwister, die sich über den späteren Erbteil einigen. Auch dieser Vertrag muss beurkundet werden.
Rechtsfolge bei Formverstoß: Ein Grundstückskaufvertrag ohne notarielle Beurkundung ist nach § 125 BGB nichtig. Es gibt aber eine wichtige Heilung: Wird die Auflassung erklärt und der Käufer ins Grundbuch eingetragen, wird der Vertrag trotz des Formfehlers voll wirksam (Absatz 1 Satz 2).
Typische Fälle: Hauskauf, Wohnungskauf, Schenkung eines Grundstücks, aber auch Vorverträge und Ankaufsrechte, die schon eine Verpflichtung zum Erwerb begründen. Auch mündliche Nebenabreden zu einem beurkundeten Vertrag können den ganzen Vertrag unwirksam machen, wenn sie nicht mitbeurkundet wurden.
Abgrenzung: Die Beurkundungspflicht betrifft nur das Verpflichtungsgeschäft. Die Übereignung selbst läuft über Auflassung und Eintragung nach § 873 und § 925 BGB. Der Mietvertrag über ein Grundstück fällt nicht unter § 311b BGB. Für Schenkungsversprechen gilt daneben § 518 BGB.
Der Zweck der Form ist Schutz vor Übereilung und fachkundige Beratung. Der Notar muss beide Seiten über die rechtliche Tragweite belehren. Die Rechtsprechung des BGH legt die Beurkundungspflicht deshalb eher weit aus: Alles, was nach dem Willen der Parteien zum Geschäft gehört, muss in die Urkunde.
Beispiel aus der Praxis
Anna will das Haus ihrer Nachbarin kaufen. Beide unterschreiben zu Hause einen selbst aufgesetzten Kaufvertrag über 350.000 Euro. Dieser Vertrag ist nichtig, denn er wurde nicht notariell beurkundet. Anna kann daraus keinen Anspruch auf Übereignung ableiten, die Nachbarin keinen Anspruch auf den Kaufpreis. Erst wenn beide zum Notar gehen und der Vertrag beurkundet wird, entsteht eine wirksame Verpflichtung. Hätten die beiden den Formfehler übersehen und wäre Anna trotzdem als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen worden, wäre der Vertrag nachträglich geheilt und voll gültig.
Häufige Fragen zu § 311b BGB
Ist ein Hauskauf ohne Notar gültig?
In der Regel nein. Der Kaufvertrag über ein Haus oder Grundstück ist ohne notarielle Beurkundung nichtig. Eine Ausnahme gilt nur, wenn die Übereignung trotzdem vollzogen wird, also Auflassung und Grundbucheintragung erfolgen. Dann wird der Vertrag geheilt.
Warum muss ein Grundstückskaufvertrag zum Notar?
Die Form soll vor übereilten Entscheidungen schützen und sicherstellen, dass beide Seiten fachkundig beraten werden. Ein Immobilienkauf ist für die meisten Menschen das größte Geschäft ihres Lebens. Der Notar belehrt beide Parteien und formuliert den Vertrag rechtssicher.
Gilt die Beurkundungspflicht auch für einen Vorvertrag?
Häufig ja. Sobald sich eine Seite verbindlich verpflichtet, ein Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, greift die Form des § 311b BGB. Das gilt auch für Vorverträge und Ankaufsrechte. Eine bloße unverbindliche Reservierung ist dagegen meist formfrei möglich.
Was passiert mit mündlichen Nebenabreden beim Immobilienkauf?
Alle Abreden, die zum Geschäft gehören, müssen mitbeurkundet werden. Eine wichtige mündliche Nebenabrede, die nicht in der Urkunde steht, kann den gesamten Vertrag nichtig machen. Es kommt darauf an, ob die Abrede nach dem Willen der Parteien Teil des Geschäfts sein sollte.
Kann ich einen Vertrag über ein künftiges Erbe schließen?
Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist grundsätzlich nichtig. Nur künftige gesetzliche Erben, etwa Geschwister, können untereinander einen Vertrag über den gesetzlichen Erbteil oder Pflichtteil schließen. Dieser Vertrag muss notariell beurkundet werden.
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